2026.05.01
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作者 | 第一财经 孙梦凡
赶在“五一”小长假来临之际，天津加入新一轮楼市政策潮。
4月30日，天津市住房城乡建设委等11部门联合印发《关于优化本市房地产市场供给促进住房消费的通知》，涵盖存量盘活、扩大住房消费、优化供给和服务等11条内容。
从政策方向看，盘活存量商品房、存量土地，是当前楼市政策的重点内容，天津也提出相关支持政策；在促进住房消费方面，主要通过发放购房补贴、税收优惠等促进需求释放。
盘活存量房、存量土地
新政首要提及“盘活存量商品房”，各区要因地制宜用足用好国家财政、金融等政策工具，优先收购符合条件的存量商品房用作配租型保障性住房、配售型保障性住房、安置房、宿舍、人才房等。鼓励住房租赁企业等经营主体多渠道筹集资金，收购存量商品房用作租赁住房。
中指研究院天津分院副总经理赵玉国表示，该项政策与天津“十五五”规划方向一致。收储存量商品房将对天津市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力。后续收购价格、户型面积要求等方面将决定着政策的推进速度和实际效果。
在“加快盘活存量土地”方面，天津本次新政提出，要用好专项债券资金收回收购存量闲置土地。支持企业通过合理优化设计要求等方式，推进房地产项目持续开发。
今年以来，天津政府专项债收储工作持续推进，截至2026年4月底，和平区、津南区、滨海新区已陆续发布“2026年第一批用于土地储备的地方政府专项债券收回收购存量闲置土地价格的公示”。“随着此次新政出台，预计天津市整体收地节奏将进一步加快，有助于更好改善房地产市场供求关系。”赵玉国表示。
在配套金融政策方面，鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款、住房租赁经营性贷款。支持住房租赁企业依法发行债券，专项用于收购存量商品房用作租赁住房。支持符合条件的租赁住房项目通过资产证券化等方式回收资金，扩大存量商品房收购规模，实现良性发展。
此外，经营主体收购存量商品房用作租赁住房，符合条件的可享受住房租赁相关税收优惠政策；经认定对利用存量商品房转化为配租型保障性住房的，在原土地使用年限内不变更土地使用性质，不补缴土地价款，并按照国家和本市有关规定享受水电气热价格优惠政策。
普睿数智天津表示，天津的存量房、存量地一直是需要重点关注的问题。天津取证库存中有60%以上的新房现房，近三年国企拿地未开发的1200亿货值是需要仔细研究去化的对象。鼓励金融机构收购存量房、用好专项债收购存量地，是市场去结构化库存问题的重要举措。
激活刚性、改善住房需求
在大力盘活存量商品房、存量土地之余，天津本次新政同样有对消费端的支持。
新政提出“着力满足刚性住房需求”。在符合国家相关政策规定的前提下，鼓励各区面向各类人才、新市民、青年人、应届大学毕业生等群体发放购房补贴或租房补贴，逐步解决相关群体阶段性住房困难。
同时，鼓励购买改善性住房。落实国家支持居民换购住房相关税收政策，自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售本市范围内自有住房并在现住房出售后1年内于本市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
赵玉国表示，近年来，改善型需求对天津新房市场的支撑作用日益凸显。2025年，天津商品住宅（不含保障房）套总价的中高价位门槛、高价位门槛分别为207万元和404万元，同比分别上涨4.71%和2.51%。一季度，天津调整公积金政策，为改善需求提供了支持。
在住房质量方面，“实施房屋品质提升工程”。提高住房设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等标准，加大新技术、新材料、新产品推广力度，有序推进“好房子”建设。此外，“提升居住区配套服务水平”，统筹推进居住区基础设施建设。
值得注意的是，当前天津住房消费的“主阵地”是二手房市场。
本次新政提出，“加强二手房市场和中介机构监管”，严厉打击发布不实信息等违法行为。规范房地产经纪服务收费，鼓励房地产经纪机构按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，严禁滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。
赵玉国称，受市场环境影响，天津住宅市场需求结构发生显著变化，大量刚需购房者转向二手房市场。2025年，天津二手房成交套数占全市住宅总成交量的比例已达70%。二手房作为一、二手住房置换链条中的关键环节，其运行状况对市场整体走势具有重要影响。因此，加强二手房市场监管，对稳定市场预期、促进新房市场成交具有积极作用。
“天津市今年二手房市场爆发式增长，这部分的再购房需求，将极大程度提振新房市场交易量。”普睿数智天津称，通过购房补贴、置换住房退税优惠等措施，可刺激市场正向交易。
值得注意的是，本次新政还提出，进一步优化积分落户居住指标积分体系，规范积分落户办理流程和方式，促进在本市稳定就业和生活的群体落户安居。
普睿数智天津表示，天津购房客群中，有30%的新天津人以及30%的纯外地户籍。本次给出了明确的积分落户优化指导意见，后续预计将会有细则发布。
从楼市基本面看，2026年3月，天津全市新建商品住宅成交量约65.48万平方米，环比上涨171%；同期，天津全市二手房成交套数13788套，环比上涨115%。从成交数据来看，天津3月份二手房呈现量涨价稳趋势，挂牌量走低，客户带看量正在上涨。
微信编辑 | 苏小
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